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首轮集中供地成为分界线 重庆楼市2021的热闹与冷静

“整体来看,今年重庆楼市和全国很多城市情况类似。”重庆一头部房企项目营销负责人张昆告诉《每日经济新闻》记者,很多项目优惠只到2021年12月月底,1月的时候所有优惠全面收回。

来源:每日经济新闻 记者 陈利    编辑 陈梦妤    

“整体来看,今年重庆楼市和全国很多城市情况类似。”重庆一头部房企项目营销负责人张昆告诉《每日经济新闻》记者,很多项目优惠只到2021年12月月底,1月的时候所有优惠全面收回。

2021年,重庆楼市经历了上半年的疯狂:首批集中供地热情高涨,“日光盘”频现,市场供不应求……

也经历了下半年的寒冬:市场急转直下,二三批次集中供地,国企、央企成为主力;严厉调控下,二手房几乎停摆,新房更是“卖不动”。

尽管如此,重庆新房价格依然保持了高增长态势,以同比8.0%的涨幅领跑全国,甚至在2021年8月同比数据上涨至两年来的最高值8.8%。

“今年受政策环境、土地成本、购房者观望情绪等多方影响,重庆房价预计仍能保持稳定态势。”中指研究院重庆分院研究主管戴小红表示。

年末新房市场靠优惠回暖

整理收拾好最后一份当日客户接待资料,梁琳打开钉钉准备打卡下班,但系统显示“打卡失效”,此时已是2021年12月27日凌晨1点。

梁琳是重庆中央公园板块万科·濮园的一名置业顾问,“2021年12月购房者明显增多,特别是周末,忙到深夜才下班回家是常态。”

梁琳不是个例。

2021年的最后一个月,包括万科、龙湖、融创、保利等在内的众多头部开发商均拿出了不同程度的优惠,吸引大量购房者入场。

日前,《每日经济新闻》记者以购房者身份先后来到近年重庆置业热门区域中央公园板块、悦来板块,走访了多个热销项目。

尽管当天天空飘着雨,气温急剧下降,但下午5点的保利·时区售楼部里仍聚集了近10组购房者。据项目置业顾问李程介绍,2021年10月项目首开,均价22500元/平方米,精装交付。

“开盘当天推出的房源基本卖完,目前在售是新推出的9号楼,价格方面较开盘有9.7折优惠。”

“12月市场明显回温,基本每天都会接待5、6组客户”,李程表示,其所在项目销售情况一直都还不错,“今年公司给到我们项目的销售任务也已经提前完成了。”

首轮集中供地成为分界线 重庆楼市2021的热闹与冷静

重庆悦来板块某项目售楼处 每经记者 陈利 摄

梁琳也表示,2021年12月他们推出了9.7折优惠,单月就销售了100余套房源。12月25日、26日周末两天就分别销售了14套、17套,“而在此之前,项目一直未推出任何优惠措施。”

“整体来说,今年重庆楼市和全国很多城市的情况类似”,张昆告诉《每日经济新闻》记者,“去年4月第一轮集中供地后重庆房价大幅上涨,此后尽管年中成交量有所下滑,但价格一直未曾下跌,到年终房企冲刺全年业绩,优惠幅度才有所增加。”

高温不退、量价齐涨、开盘售罄……首次集中供地后,重庆楼市热度一度处于全国C位,很多房企2021年上半年几乎就完成了全年KPI。

链家茶园新区一门店经纪人徐婷婷回忆道,“当时一手房相当火爆,每个售楼部都排队,基本没什么服务可言,人太多了,顾不上。买房意向不是很明确的客户,销售也不会太多地游说和挽留,因为要买的人多得是。”

与此同时,各大楼盘也取消了优惠活动,甚至部分项目还出现了捂盘现象,大部分项目特别是热门区域项目还取消了分销。

可供佐证的是,国家统计局数据显示,2021年以来重庆新建商品房、二手房,价格均持续上涨。

5月,重庆新房价格环比上涨1.9%、同比上涨8.0%,此后同比数据一路上涨,至8月同比数据上涨至两年来的最高值8.8%。但另一方面,2021年6月开始,重庆新建商品住宅环比价格增速放缓,从1.0%、0.7%、0.8%、0.1%到10月环比持平,11月还出现了2021年以来首次下跌,-0.2%。

“进入2021年下半年,特别是7、8月信贷收紧后,尽管当时各家房企项目均未有降价销售,但成交量受到严重影响,很多项目趁着年底抓紧促销冲刺年度任务,这也是2021年末重庆房价下跌的一个重要因素。”张昆说。

如在2021年双十一期间,旭辉西南联动重庆、昆明、贵阳三地37个项目,推出限时最低5折起的优惠购房;招商蛇口云邸、雍景城、公园上城、雍江府等项目限时员工推荐特惠房基础上再打99折;阳光城川渝区域推出11套特价房,最高优惠30万元,认购还可享车位、物业抵用券等。

在记者实地走访的多个项目中,中央公园板块龙湖·云瑶玉陛一套原本总价230万元的洋房,最高9折优惠后210万元左右能拿下;悦来板块融创·云翠洋房产品最高优惠8.5折,190多万元的产品160多万元就能买下。

值得注意的是,融创·云翠正是2021年4月28日重庆首批集中供地首日融创以总价26.6亿元竞得的,成交楼板价13451元平方米,溢价率61.6%。据置业顾问介绍,项目于2021年9月首次亮相,至于为何折扣力度如此大,其解释为“8.5折优惠只针对一批特价工抵房,卖完就没有了”。

首轮集中供地成为分界线 重庆楼市2021的热闹与冷静

重庆街头某高层小区 每经记者 陈利 摄

10年以上二手房依旧大量挂牌

不仅是新房市场,2021年重庆二手房市场同样跌宕起伏。

“去年首轮土拍后,看二手房的人明显增多了,以前每天能接到3、4组客户咨询就不错了,土拍后每天咨询量翻倍增长。”徐婷婷告诉《每日经济新闻》记者,一些之前看了很久房子、反复犹豫的客户在土拍后也迅速下手了。“特别是刚土拍结束的一周时间里,每天都加班到晚上十一二点,一些二手房业主也开始坐地起价。”

二手房行情直白地体现在统计数据上。贝壳研究院重庆站数据显示,2021年5月,重庆二手房市场成交量达到近年峰值,成交量指数几乎成倍增长,成交均价同样如此。另据国家统计局数据显示,4月重庆二手房环比上涨1.3%,在70城中排名第二;5月上涨1.0%,同样排名第二。

事实上,这在重庆并不常见。由于新房供应量充足,重庆二手房库存量一度高企,挂牌量曾连续多月稳居全国第一。据央视财经报道,2021年3月,重庆二手房存量超20万套,进入买方市场。

然而这波行情并未持续很长时间,到2021年6月,二手房成交量指数拦腰减半,市场下滑程度明显,并且一直持续到当年第三季度。数据显示,2021年三季度重庆二手房成交量指数环比下降58%,同比下降37%。从区域来看,渝北二手房成交量占比最高,沙坪坝热度增长明显,而渝中区热度持续走低。

戴小红此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示,“重庆二手房一直以挂牌量大著称,尤其是与一线城市相比,但考虑到重庆自身的情况,这一挂牌量仍处合理范围。一方面由于挂牌量中涵盖有区县的挂牌房源,另一方面也源于重庆新房的高量成交。”

中指研究院数据显示,2011年以来重庆主城区商品住宅成交近200万套,其中2016-2019年成交套数均超20万套,加之挂牌房源中仍有10年以上房源。

“重庆目前挂牌房源大部分是超过10年房龄的老房源,房龄在5年内的房源相对来说比较少。”李婷婷表示。

另一方面,重庆部分区域也发布相关政策,以期提振市场。

2021年12月10日,重庆市璧山区推出购房优惠活动,为期2个月,自2021年12月10日起至2022年2月10日止。活动期间,购房人购买璧山区的一、二手房(限1套),车位(不超过2个),商服用房(不超过5个)和办公用房,可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。

据时代财经,璧山区住建委相关人士对此解释为提振消费。“最近楼市行情不太好,与2021年上半年相比下滑比较明显。”

首轮集中供地成为分界线

纵观重庆2021年全年三轮集中供地,累计成交12243亩土地,依然实现了上万亩土地供应;累计成交金额1073.64亿元,同比上涨4%。

但三轮供地却呈现出了“冰火两重天”:2021年上半年,持续火爆,地价一再刷新;下半年,跌入冰点,多宗地块遭遇流拍。

具体来看,2021年4月28-29日第一轮集中供地,46宗地全部成交,总成交面积6399亩,总成交建筑面积695.31万平方米,总成交金额635.04亿元,25宗地楼面价超过10000元/平方米,成交楼面均价9133元/平方米,无论成交面积还是成交金额,均占全年一半以上;48%的溢价率,一举成为22个集中供地试点城市全年溢价率榜首。

作为重庆置业的热门区域,中央公园板块2020年成交均价已达16198元/平方米,去年土拍中该板块楼面价一再被刷新,融创、海成、保利在竞拍中一再出价,将板块楼面纪录提至15711元/平方米,个别楼盘成交单价升至30000元/平方米。

但到第二、三轮集中供地时,情况急转直下。

第二轮42宗地块中,9宗提前终止出让,26宗挂牌成交,2宗竞拍成交,5宗流拍,成交金额约163亿元,流拍率高达33%,同时整体溢价率也由首轮的43%降至0.02%,市场热度降至“冰点”。

第三轮供地亦如此,23宗地块成交,5宗地终止,总成交价约为275.74亿元。其中,挂牌成交的20宗地,合计3277.42亩,可建体量约387.53万平方米,平均楼面价6607元/平方米;拍卖成交3宗地,合计110亩,可建体量约16.93万平方米,平均楼面价11647元/平方米。

“重庆三批次集中供地市场热度反差较大,首批时房企资金相对充裕,加之优质地块较多,且部分房企土储本就告急,甚至去化周期已不到一年,故热度较高;二批次时市场环境变化,加之拍卖规则调整,土拍市场遇冷;三批次尽管土拍规则优化,但房企拿地积极性仍不强,故成交多为挂牌成交”,戴小红表示,随着高价地的逐渐入市,未来将对房价带来一定影响,但各项目集中入市,市场竞争压力较大,对房企的产品力也会提出更高要求。

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作者: 杆子新闻

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