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告别高速增长期 房企亟须转变发展思路

“行业过去太顺利,缺少暴风雨的洗礼,这一场中年危机,既是考验,又有利于行业未来的平稳发展。”继万科郁亮提出“活下去”的口号以来,旭辉控股CEO林峰亦以“罕见的高调”通过公司官微发文疾呼,要放弃幻想,认认真真降杠杆,地产已经进入“青铜时代”!

“行业过去太顺利,缺少暴风雨的洗礼,这一场中年危机,既是考验,又有利于行业未来的平稳发展。”继万科郁亮提出“活下去”的口号以来,旭辉控股CEO林峰亦以“罕见的高调”通过公司官微发文疾呼,要放弃幻想,认认真真降杠杆,地产已经进入“青铜时代”!

2022年1月以来,包括碧万恒在内的多家龙头房企陆续发布2021年的销售成绩单。与此前克而瑞、中指院等多家商业智库机构梳理和预测的那样,在外部环境剧变、行业增速放缓的大背景下,规模房企年度目标完成率均值不到90%,仅两成不到的规模房企完成了2021年初定下的销售目标。

行业的底层逻辑已经发生变化,要换一种方式应对新的环境。“未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。”林峰认为,国家“坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期,坚决降杠杆”的政策其实从未转向,目前只是微调,行业仍然健康,前方还有曙光。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距,经济发展增速仍然是全球第一梯队,未来十几年,房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。

不足两成规模房企完成全年销售目标

1月5日晚,旭辉控股发布的2021年全年未经审核营运数据显示,2021年1—12月,旭辉累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约2472.5亿元,较上年同期的2310亿元增长7%。在去年初举行的2020年度业绩发布会上,旭辉管理层曾透露2021年的销售目标为2650亿元,同比增长15%。由此计算,2021年全年,旭辉完成年度目标约93.3%。

无独有偶。以碧桂园、万科、恒大、融信、雅居乐为代表的一大批规模房企,近期亦先后披露了各自的2021年全年销售成绩单。

南方日报记者查阅公告发现,万科2021年销售额同比减少10.85%至6277.8亿元,完成率78.5%;碧桂园2021年权益合同销售额约5580亿元,未设立年度目标;恒大同比下降38%至4430亿元,完成度约59.1%;时代中国同比减少4.77%至955.9亿元,完成率约为87%;当代置业同比下滑14.6%至360.5亿元,完成率仅76.7%;中梁控股同比增长1.78%至1718亿元,完成率95%;雅居乐同比微增0.6%至1390.1亿元,推测完成率92.67%元;中骏集团同比增长3%至1045亿元,完成率约87%;融信中国同比微增0.23%至1555.2亿元,完成率97.2%;花样年同比下降5.3%至465亿元,完成率约78%;金地商置同比微增4.37%至784.54亿元,完成率87.17%。

截至目前,融创、保利、龙湖、绿地、世茂、富力等其他部分规模房企仍未公布全年成绩单。但根据克而瑞等机构此前发布的预测数据,在行业调控及市场下行压力下,尽管规模房企适度下调了全年业绩目标,但下半年市场收缩让多数房企仍面临较大业绩压力,全年销售平均目标完成率不到90%,低于前五年。其中,超过八成的规模房企未完成全年业绩目标,仅绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等少数企业“顺利达标”。

政策导向从未转向,健康企业仍有未来

2021年,受疫情、国内外经济形势变化不定和房地产金融监管、市场调控政策持续收紧等多重因素叠加影响,房地产行业迎来许多新的变化。在新的政策环境和行业环境下,企业在市场运营、公司治理、财务风控等方面亦面临诸多考验,行业规模和企业业绩增速放缓在所难免。

不过,业界认为,虽然已告别高速增长时代,但行业整体发展趋势仍处在健康和平稳轨道。在辞旧迎新之际,房地产行业已经定调:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

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在林峰看来,国家对房地产的政策导向从未转向,仍然要坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期,坚决降杠杆。只不过做了一些力度的微调,防止过急过快,造成系统性风险。

根据业界分析,过去一年遇到严重困难的企业有个共性,都是近年发展快速、负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全。

“行业的高速增长期已经过去,要换一种方式应对新的环境。”林峰形象地比喻称,行业已经不再是年轻人,不可以再喝酒蹦迪熬夜,要改成保温杯里泡枸杞的中年状态,要认认真真降杠杆,懂得“养生”才能活得久些。“未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。”

不过,他认为,只要企业维持健康发展轨道,房地产行业还是有未来。中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距,经济发展增速仍然是全球第一梯队,未来十几年,房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。哪怕城市化完成,进入稳定的成熟市场,如同美国和日本,也有每人每年一平方米的建设量,按人均三十平方米,三十年更新一次计算,中国稳定期每年十亿平方米建设量总是有的,仍然是个“大海”。“没有倒闭的行业,只有倒闭的企业,曙光将再现,要保持信心。”

房地产发展的六个底层逻辑已经改变

新一年已经开启,一些机构和业内大咖已经对2022年的市场环境和行业趋势作出预测。

克而瑞认为,企业整体业绩预期将更为保守,仍会有一定规模的房企面临负增长困境。中指研究院也认为,当前房地产市场已步入调整通道,企业资金回笼压力不减,叠加偿债高峰期的到来,企业资金端继续承压,行业收并购将增加。在此背景下,2022年房企更需顺势而为,控规模、调节奏。在行业调整阶段,央企、国企优势突显,或将迎来新的发展机遇,民企或可寻求与国企合作机会,更好地拓展发展空间。

林峰则认为,房地产的“青铜时代”已经降临,“黄金时代”与“白银时代”都已经一去不复返,未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备。但穷则思变,变则通达,行业可能会出现六个底层逻辑的变化,必须引起企业的注意。

首先,房企从高增长、高杠杆、高周转的三高发展模式,会转变成低利润、低增长、低杠杆的三低发展模式。房企转向内生型增长,低速但平稳。“中年人的新陈代谢总是慢些,也是正常的。”

其次,未来十年,行业或整体进入持续的缩表期,行业负债率会从平均75%以上逐步降低到40%以内。这个过程一定是痛苦的,但趋势不会变,而且生病了,总得治。但行业的缩表不会影响到房价,房价总体水平依然会稳中有升,只不过增幅没有过去快,与GDP同步。

再次,地产的冰河,也会迫使很多企业谋求各种出路,可能会催生出多种相关联的新赛道,如同之前有物业服务,未来可能有长租公寓、养老、商业、资管或其他新物种。但是“新物种”基本上是以存量资产的管理能力、服务能力等轻资产模式。

同时,这一轮可能会有部分民企被淘汰,可能有1/3彻底倒下,1/3存活下来变成小而美的公司,还有不到1/3维持正常低速发展。同时国企在行业的总量大概会提升到70%。

此外,一二线与三四线大幅拉开差距,一二线核心城市房价平稳上涨,交易量相对稳定,大部分三四线城市量价会持续下调。经济发展人口流入的城市,房价是会持续跑赢均值。同时一个城市的不同板块间也会大幅偏差,市区成熟板块的复合增长率会远高于城郊板块。

最后,生存下来的企业,会从粗放式发展要变成精细化发展。战略要精,管理要细,战略聚焦优势,管理抓细颗粒度。向制造业靠拢,要以客户为导向,向能力要饭吃,向经营求效益。行业的产品和服务也会由此而得到持续提升。

南方日报记者 冯善书

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作者: 杆子新闻

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